不動産投資で成功するために


①目標を持つ

【まずは目標を設定する】

私は20歳の頃、一つの目標がありました。

それは、30歳までにリタイヤすることでした。365日1年中自由になりたい!

正直に言うと、最初の頃は自分の目標を紙に書いたこともなかったし、だれかれ構わず言いふらすこともしませんでした。

ただ、自分の中では達成できる!と感じていました。

 

目標を設定するには、自分自身に正直になって、人生で本当に欲しいものは何かについて思いを巡らすことが必要になります。

私は、自由になりたい!という思いが強かったので、財務諸表を作り「いくら貯めたら何に投資しよう」といつも考えていました。

 

不労所得が定期的に得られるようになってからも、「あと、月収何万円で自由になれる!」といつも見ていました。


②チームを探す

【すべて自分でやろうとしない】

まわりに専門的なチームを作る。

 

会計士→あなた個人の経済状態に基づいて税金に関する助言をしてくれる。

不動産仲介業者→仲介業者は、あなたがマーケットを理解するのを助け、物件探しを手伝ってくれる。

リフォーム業者→リフォーム業者に物件の詳しい調査をしてもらう。重大なものから軽度のものまで。修繕が必要になる全ての箇所についてレポートを提出してもらう。

保険代理店→保険代理店は、あなたが物件のオーナーになったとき、適切な保険を掛けるのを手伝ってくれる。物件を取得したら、適正な価格で適切な補償をつける必要がある。

銀行員→銀行員は、あなたにお金を貸してくれるだけでなく、もうすぐ売りに出る物件についての情報も提供してくれるかもしれない。

 

【これらのチームを作るにはどうしたらよいか?】

まず、不動産関連の本を読もう。基礎知識がないと、痛い目に合う。

そして素直にアドバイスを求める。

また、チームを作る為の人脈作りは色々な方法で出来ます。

私は、投資クラブを開催して人脈づくりをしたり、ボランティア活動から見つかった人脈もいます。

常に人脈を見つける努力をしよう!


③物件のリサーチを楽しむ

【私がどうやって物件をリサーチしているか?】

私が主催する『金持ち父さん不動産投資セミナー』のセミナー後の交流会でよく聞かれることは、「良い物件を見つけるにはどうしたらいいんですか?」という質問が一番多い。

答えは単純明快。

あなたも、私のように物件を探すために不動産屋の物件情報のチラシをたくさん見たり、インターネットでチェックしたり、家の近くの場所を探しているだろうか?

私のやり方は、ただ楽しんで見つけた情報を受け入れ、どこを見ればよいかを知り、全力を尽くすだけなのです。


④ダイヤの原石となる物件を探す

【不動産投資用の物件を見つけるのは楽しい!】

不動産投資物件を見つけるのはデートのように楽しい。

夢に向かって時間とエネルギー、お金をかけるのだから楽しむことが大切。

 

【購入する物件の条件を設定する】

私が20代の時に購入する物件は、こう設定した。

20代のうちに「5件」「純利回り10%以上」「八王子市か相模原市」で購入する。

八王子は社会人になってからずっと住んでいるところで、相模原は大学卒業まで住んでいた実家があるところなので、地域の特性は十分わかっていました。

投資物件を買うときに一番大事にしていたものは下記の2点。

 

良い不動産=数字のつじつまが合う

悪い不動産=数字のつじつまが合わない

※金持ち父さんでいう「ポケットにお金を入れてくれるか?」「ポケットからお金をとっていくか?」

 

こんなに簡単で単純な真実を、多くの投資家(と言えるのかどうかわかないが・・・)がどれだけ見過ごしているだろうか。

その人の数を知ったら、あなたもびっくりすると思います。

それほど、「数字のつじつまが合わない投資物件」が多いのです。

 

【実際に物件を購入するまでの流れ】

まずは情報収集をします。

その結果、東京都内の築20年、駅から7分で700万円というワンルーム(1室)があったとします。

この物件の取扱会社に問合せをして細かな情報を得ます。
この物件を頭金210万円(30%)で残りの490万円を銀行か信用金庫から借り入れます。

その時に各種の費用がかかります。例えば、初期の修繕費、金融機関手続き費用、仲介手数料、司法書士費用、税金などです(総額で物件価格の10%位掛かります)

例えば260万円を現金で支払い、物件を入手し、残りの490万円をローンにするという感じです。
その後に不動産屋に頼んで賃借人を探してもらいます。家賃を例えば6万8000円にしたとして、 賃貸契約を結んだ賃借人から毎月6万8000円の振込みがあります。
この6万8000円から、5000円を管理費・修繕積立金として5000円を管理会社に支払います。

また、毎月ローンの支払いとして30000円を払うと残った3万3000円が収益ということになります。
260万円を投資して毎月3万3000円の利益が出るというのは非常に有利な物件と言えます。

税金や各種の修繕費用を考慮しても年間30万円以上が入ってくるということになります。

 

8~9年も経てば投資した金額はそのまま戻ってくる上に、その上にさらにキャッシュフローを生み出し続けてくれます。  

 

当投資クラブで行われる『金持ち父さん不動産投資セミナー』で詳しい利回り計算を行います。

興味がある方は、参加して学ばれるとよいと思います。 


⑤リフォームは自分で?業者さんにお願い?

【リフォームは出来るだけ自分でやる】

小規模大家さんは、リフォームは業者さんにお願いするよりは、自分でできることは自分でやったほうが良いと思います。

なぜかというと、明らかに出費が少なくなり、その分利益が出るため再投資しやすくなるからです。

先日リフォームしたとき、リビングのシーリングライトを交換しました。

ある家電量販店で、18,000円でシーリングライトが売ってましたが、

 

ある中古のホームセンターでは、中古ですが2,000円で売ってました。それだけでも利益が違います。

「自分でリフォーム」と「業者さん丸投げリフォームの違い」

【自分でリフォーム】

エアコンの取り外し 0円

エアコンクリーニング 1000円位

壁穴 1000円~

ルームクリーニング 1000円~

網戸 1000円~

水道管水漏れ 500円~

室内塗装(小規模) 2000円~

【業者さん丸投げリフォーム】

エアコンの取り外し 8000円~

エアコンクリーニング 10,000円~

壁穴 10,000円~

ルームクリーニング 25,000円~

網戸 3,500円~

水道管水漏れ 10,000円~

室内塗装(小規模) 15,000円~



⑥利益が上がったら、さぁどうするか?

【うまく利益が取れた!さぁどうする?】

私は、24歳の時に投資した不動産が、純利14%で運用することに成功しました。

さぁ、どうしよう!?

毎月お小遣いが増える!

 

とは思いませんでした。30歳でリタイヤするという思いがあったため、再投資しました。

おかげさまで、薄給サラリーマンでも翌年の25歳の時にももう一件購入できました。27歳にも、28歳にも。

 

現在は、たくさん投資や再投資したことにより、お金の出入りはありますが、生活レベルがすごく上がったわけではありません。

相変わらず、生活レベルは普通。

「成功しました!」と良い服を買ったり、良い車をローンで買ったり、良い家をローンで買ったりしません。

 

「自宅はお金を生まない」

 

こうした考えですから、これからも自宅よりも再投資をメインにしていきます。

資産を作るのが趣味なんですね。